【質問】
父が亡くなったとき自宅不動産の名義を母に変更しています。母が認知症になってしまったため、不動産を売却しその代金によって老人ホームへ入る予定なのですが、名義人が認知症だと売却するのは難しいと聞きました。認知症の母親名義の不動産を売却するにはどのような方法があるのでしょうか?

【回答】
認知症の方が所有している不動産を売却する場合、認知症により意思能力が失われている状態なのであれば、家庭裁判所に成年後見人を選任してもらった上で、成年後見人が売却手続きをおこなうことになります。

不動産を売却し名義変更(所有権移転登記)をするときには、司法書士に手続きを依頼するのが通常です。司法書士は登記義務者(不動産の売主)について、本人確認および登記申請意思の確認をします。

そして、登記義務者の意思能力に問題があると司法書士が判断したときには、不動産の売買手続きを進めることは出来ません。この場合、認知症のお母様のために家庭裁判所で成年後見人の選任をしてもらい、その成年後見人が裁判所の許可を得た上で手続きを進めることになります。

なお、不動産仲介業者などを通さない個人間の売買であれば、必ずしも司法書士を通さなくても所有権移転登記をすることは可能です。ただし、売買契約の一方の当事者について意思能力が失われているのであれば、その売買契約自体が無効であり、そのような行為をおこなうべきではありません。

成年後見人の選任を受けるにあたって

成年後見人は不動産売買手続きのためだけに選任されるわけではありません。成年後見人の職務は原則として被後見人の生涯に渡って続くことになります。

成年後見人は親族ではなく、司法書士や弁護士などの第三者が選任されることもあります。この場合、成年後見人に支払う報酬がかかることになります。親族を候補者として成年後見人選任の申立てをしても、第三者後見人が選任されることもあり、その場合でも勝手に申立てを取下げることはできません。

親族が選任された場合でも、第三者が選任された場合であっても、成年後見人は被後見人の財産を適正に維持管理しなければなりません。不動産を売却する際には家庭裁判所の許可を得なければなりませんし、その売却代金は被後見人の財産ですから、当然のことながら成年後見人のために消費することは認められません。

よって、母親名義の不動産を売却して老人ホームの入居代金に充てた上で、一部は自分の生活費に充てるなどということは出来ないわけです。