不動産登記の手続き
不動産登記

不動産(土地、家屋、マンションなど)の所有者が変わったとき、その名義変更をするためにおこなうのが、不動産の所有権移転登記です。

たとえば、不動産の所有者が亡くなられたとき、相続人の名義に変更するためには、相続による所有権移転登記をします。この相続による所有権移転登記のことを、一般に相続登記といっています。

不動産の所有権移転登記は、相続によるほかに、生前贈与、死因贈与、遺贈(遺言による贈与)などを原因としておこなわれます。

・不動産の所有権移転登記

1.相続登記(相続による所有権移転登記)

亡くなられた方が所有していた不動産を、相続人に対して名義変更する際には、相続による所有権移転登記をします。相続登記には、大きく分けて遺産分割による場合、遺言による場合、法定相続による場合の3通りがあります。

2.遺贈による所有権移転登記

遺贈とは、遺言により遺言者の財産(不動産など)を贈与することをいいます。遺贈によれば、法定相続人ではない人に不動産を引き継がせることができます。

遺贈による所有権移転登記をするには、被相続人が生前に遺言書を作成し、不動産を遺贈するとの遺言をしていることが絶対条件です。たとえば、「自分が死亡したときにはこの不動産をあげる」というような口約束をしていたとしても、それによって遺贈による登記をおこなうことはできません。

3.死因贈与契約による所有権移転登記(仮登記)

死因贈与とは、贈与者と受贈者が、贈与者の生前におこなう贈与契約をいいます。遺贈が遺言による一方的な意思表示によるであるのに対し、死因贈では贈与者(被相続人)と受贈者との間の契約によります。

死因贈与の効力が生じるのは贈与者の死亡の時ですが、不動産の死因贈与契約では、贈与者の生前に「死因贈与契約による所有権移転の仮登記」をすることができます(遺贈による所有権移転仮登記は認められません)。

4.生前贈与による所有権移転登記

不動産の所有者が、その生前に不動産を贈与したときには、贈与による所有権移転登記をおこないます。

相続や遺贈による所有権移転登記は、不動産の所有者が死亡した後におこなわれるのに対し、生前贈与による所有権移転登記ならば自らの意思にもとづき確実に手続をすることができます。

生前贈与の相手方は、推定相続人(相続人となる予定の方)に限らず、知人やその他の第三者であっても差し支えありません。また、生前贈与をすることにより保有する財産が減るので、相続税の対策としておこなわれることもあります。

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